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“一平米”抵小縣城一套房，全國5城最貴豪宅報價均超30萬元/平

2022-02-19 10:20:06 來源：第一財經

日前，中國香港誕生有史以來最貴單價地王——光是樓面價已經超過90萬元/平方米。該地塊所在的淺水灣片區，已經有洋房賣到145萬元/平方米，這個單價足夠在內地小城市買一套100多平方米的住宅。

第一財經統計，中國四大一線城市“北上廣深”，目前都已有報價超過30萬元/平方米的房子。而且去年以來，各地豪宅市場成交量不降反升，走出了一波獨立行情。數據顯示，上海和北京則是中國最大的頂級豪宅市場，5000萬元以上的豪宅，去年上海賣掉299套，北京成交255套。

業內人士指出，目前樓市呈現剛需冷、豪宅熱的情況。因為豪宅供應稀缺、財富保值需求大等因素，一二線城市豪宅成交普遍量價齊升。

深圳二手房最高放盤價超30萬元

2月15日，香港地政總署公布，一幅位于香港淺水灣的鄉郊建屋地段第1203號用地，被以11.88億港元批予Success Energy Limited，母公司為爪哇控股(00251.HK)，批租期為50年。按最低總建面計算，該地塊的樓面價約為111.78萬港元/平方米，約合人民幣90.8萬元/平方米。

該地王位于香港淺水灣南灣道，是香港傳統豪宅地段。區域上一次出讓土地，要追溯到十年前，大昌地產曾以樓面價約44萬元/平方米拿地，建成“淺水灣108 PULSA”項目。時隔十年，淺水灣南灣道的地價已經翻倍。目前該片區洋房單價最高已經賣到145萬元/平方米，一套房總價近20億港元，一平米已經相當于內地小城市一套房。

眾所周知，香港是全球房價最高的城市之一。除了淺水灣，港島山頂中心的聶歌信山也曾創下過紀錄。2017年，有未透露身份的買家購入聶歌信山道8號兩套相鄰的公寓，合計出資逾11.6億港元，每平方米約合120萬元人民幣。

與香港屯門隔海灣相望的深圳南山區，則是深圳豪宅密布的地方，近年來房價漲勢也非常強勁。

“深圳灣1號”一直被稱為深圳豪宅中的“勞斯萊斯”，曾有消息稱該樓盤有一套房最高備案價超過3.4億元，9室5廳，單價超過36萬元/平方米，但是很快被深圳市規土委辟謠為假消息。目前多個看房中介平臺顯示，深圳灣1號商務公寓均價為28萬元/平方米。

不同于一灣之隔的香港，深圳的豪宅單價上限一直處于調控之下，以避免刺激二手房價格過熱。

約兩年前，與深圳灣1號同片區的樓盤“恒裕深圳灣”的備案價格上線，其中有18套房源備案單價超過了20萬元/平方米，14套總價過億，結果僅過了半天，該價格就被緊急撤下。最終，該樓盤單價被控制在了9.8萬-20萬元/平方米之間，均價為15.3萬元/平方米。

一位居住在該片區的深圳市民告訴第一財經，事實上近年該區域二手房放盤價屢屢超過30萬元/平方米，“一二手倒掛”現象明顯，在深圳出臺二手房指導價打擊樓市過熱后，區域房價漲勢終于略見平穩。2月18日，記者在“貝殼找房”平臺上看到，深圳灣1號一套313平方米的三室一廳海景房，總價報到了9680萬元，折合下來，單價確實達到了30.8萬元/平方米。

廣州有頂豪公寓欲賣40萬元/平

廣州一直被稱為四大一線城市中的價格洼地，但是豪宅的價格卻一飛沖天。

根據安居客、貝殼等多個平臺數據，深圳樓市整體均價在5.5萬-6.5萬元之間，廣州則僅在3.4萬-4萬元間。不過，去年下半年有消息稱，廣州金融城一個公寓樓盤領取預售證，最高一套房的備案單價竟然達到了42萬元/平方米，直接秒殺了深圳的頂豪樓盤價格。

第一財經了解到，這個樓盤為南向一線江景盤“合景臻溋·名鑄”，達到最高備案價的那套房性質為商業公寓，所以才能不受一手住宅的最高限價影響。

該樓盤所在地并不是廣州傳統的豪宅區，而是新興片區天河東，因為近十年來廣州金融城的開發，這里有望成為下一個珠江新城。

2019年初，廣州本土開發商合景泰富以封頂價37.06億元+自持55%的條件，拿下了廣州金融城首宗涉宅用地，扣除自持面積后，地塊樓面價高達8.3萬元/平方米。而且，按照出讓條件，該地塊上建成的項目有超過一半必須得自持。

因此，合景泰富想打造一個與眾不同的高端頂豪項目，它的價格也不一般。“合景臻溋·名鑄”由4棟住宅+3棟公寓組成，目前主力建筑面積在267-280平方米，對外吹風價19萬-23萬元/平，看房需驗資1000萬。有消息稱，該樓盤有一套頂復面積為450平方米，價格1.9個億——這便是那套備案價超過40萬元/平方米的廣州最貴商業公寓。

一位熟悉當地豪宅市場的人士則表示：“(該樓盤)確實已經對外開放看房了，應該只有一兩套的單價是破40萬的，而且未必最終能賣出這種價格，只是想奔著這個價格去談，因為這種頂豪都是跟客戶具體協商談判房價的。”

在“合景臻溋·名鑄”橫空出世之前，廣州的頂豪樓盤第一名長期被“僑鑫·匯悅臺”霸榜。匯悅臺位于廣州城市中軸線CBD區域，南臨珠江新城臨江大道，擁有一線江景，由6棟38-40層的超高層塔樓組成“皇冠”形狀，南向珠江展開。2020年時，僑鑫·匯悅臺曾接連網簽總價過億的住宅單位。其中一套為1.48億元的775㎡復式單位，折合單價19萬/平方米；另一套為791平的復式單位，總價2.3億，折合單價29萬/平方米。截至目前，貝殼找房平臺顯示，僑鑫·匯悅臺的掛牌均價為19萬元/平方米。

去年廣州樓市整體情況并不樂觀，但是豪宅市場卻走出了獨立行情，根據克而瑞統計，廣州總價千萬級以上的豪宅網簽套數首次突破2500套。

近日，廣州多個豪宅樓盤領取預售證，部分住宅項目的備案均價拿到了接近15萬元/平方米的價格，相比之前，一手房限價似乎已有所松動，越來越多的豪宅盤正加入廣州房價冠軍寶座的角逐。

對此廣州市住建局相關負責人回應稱，廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據周邊樓盤情況進行通盤考慮的，并實施動態價格指導，沒有設置專門的價格紅線。

北京“老破小”學區房最貴

說起中國內地豪宅的最大市場，不得不提及上海。

上海最核心的靜安、黃浦、陸家嘴濱江的豪宅盤，一套房子動輒上億元，其中最為知名的是“湯臣一品”。

早在2005年，湯臣一品就以單價11萬元/平方米的價格開始預售，當時是中國豪宅價格天花板，其后由于市場下行，湯臣一品最低以6萬多元的單價出貨了幾套。隨著房地產市場逐漸景氣，湯臣一品在10年前，就有頂級公寓的單套單價超過30萬元/平方米，當時A棟樓一套高層復式房源總價超3億元。2017年時，湯臣一品一套公寓賣出34.3萬元/平方米單價，刷新上海高層住宅新房成交紀錄。

截至目前，根據貝殼找房平臺，湯臣一品單價均價為27萬元/平方米，公寓總價1.6億元起，面積段在597-767平方米之間。

相較湯臣一品，隔壁同樣位于陸家嘴濱江的“中糧海景壹號”則是新建成的上海高層豪宅典型代表，小區由5幢超高層江景公寓圍合組成，2018年時剩余一套頂復，建面約592平方米，總價約1.5億，單價超過25萬元/平方米。目前該樓盤已經售罄，多個二手房平臺上的掛牌均價超過20萬元/平方米。

不過，湯臣一品、中糧海景壹號還不是上海最貴的豪宅。在民間，“西有檀宮，東有君庭”的說法流傳甚廣，說的正是上海兩個天花板級別的別墅花園小區。根據公開資料，華洲君庭位于浦東東郊，一共僅21套獨棟別墅，每棟占地5畝，風格各異，建筑面積在1300~1400平方米之間，超過1000平方米的花園、游泳池、按摩池、室內電梯等都是標配。檀宮則位于上海西郊，僅18幢別墅，以英國、法國、意大利、西班牙的經典建筑為藍本，號稱“滬上第一豪宅”。

去年9月，華洲君庭一套獨棟別墅在阿里法拍平臺拍出3.15億元的成交價，折算每平方米22.5萬元，創下全國法拍單套住宅價格之最。有中介人士對第一財經表示，這一法拍價格相當于打了七折，按照市場價，華洲君庭二手房均價超過30萬元。隔壁的東郊壹號樓盤也是上海灘頂級別墅，房齡更新，目前在售價是38萬元/平方米。

中國的首都北京，豪宅市場雖然沒有上海那么熱，但北京不論是教育、醫療還是產業、資源，都領跑絕大部分城市，所以北京的市場永遠不缺入場者。

北京的泰禾中國院子曾經列入中國10大超級豪宅排行榜中，該項目位于長安街東起點，坐落京杭大運河河畔，院子價格在3200萬元至3億元一套。其中價值3億的樓王，因為惜售，建成十多年來泰禾一直沒有賣。

因為兩年前泰禾債務暴雷，近期這套知名樓王單位已被掛上阿里司法拍賣網絡平臺，將于一周后開拍。起拍價為2.02億元，相較評估價打了七折，建筑面積1837.61平方米，起拍單價約11萬元/平方米。

北京單價最高的房子，實際上還輪不到這類豪宅小區。早從2014年起，北京就開始出現超過30萬/平方米的胡同學區房，即便去年開始北京已經對學區房大力整頓，目前這類“老破小”高價房仍然存在，只是價格相比去年略有回調。

全國豪宅成交量逆市上升

易居企業集團CEO丁祖昱認為，去年樓市呈現上半年漲、下半年跌的極端現象，唯一走出獨立行情的就是豪宅市場。全國一二線城市豪宅成交套數普遍上漲：1000萬元以上豪宅，上海成交了11251套，同比漲幅為4%；北京成交了9051套，同比上漲61%，深圳成交了8061套，同比上漲151%，南京成交了1918套，同比上漲36%，杭州成交4092套，同比上漲52%。

5000萬元以上級頂豪市場中，上海和北京的成交套數遙遙領先。上海去年全年成交299套，同比上漲18%，北京成交255套，同比上漲57%。此外，深圳、廣州、東莞、杭州、青島分別成交41、21、19、14、11套。

根據克而瑞統計，去年下半年，上海頂級豪宅翠湖五集、九廬、綠地海珀外灘等項目開盤，均是當天售罄，杭州臻奧院總體中簽率低至3.3%。在上海多數剛需盤二手價格穩中有降的情況下，上海10個典型豪宅盤去年全年有10%-14%的漲幅。

香港美聯物業近日也發布數據稱，近一年來香港新盤銷售宗數共約761宗，較去年同期下跌65%，但是年內大額豪宅物業銷售宗數卻逆市上升，超過5000萬港元的交易錄得24宗，同比增長14%。

根據豪宅中介機構麗茲行統計，近三年來北京豪宅供地較少，2021年豪宅地塊占比將跌破0.1，即全年供應60多宗地塊中，可開發成豪宅產品僅6宗。由于供應稀缺，豪宅產品的項目周期越來越短。2019年拿地的豪宅項目開發周期在2.5年以上，2020年拿地的豪宅項目一般是半年后或第二年就開盤，開發周期縮短至一年左右；2021年拿地的豪宅項目，拿地4個月后開盤即售罄。開發商開發時間大大縮短，成交速度加快，豪宅產品越來越難搶。

第一太平戴維斯中國區住宅銷售部主管、高級董事唐華表示，2021年上海豪宅市場供不應求的情況，較2020年更為凸顯。她認為，核心區域供應稀缺、剛需改善、財富保值目的等因素，是高端項目受到熱捧的重要因素。

作者：馬一凡

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